Immobilier : les Etats-Unis sont-ils un paradis fiscal ?

by La Rédaction | octobre 30, 2016 3:29

Les rendements locatifs aux Etats-Unis en général, et en Floride en particulier, sont nettement meilleurs qu’en France, au Canada ou en Belgique.

Vincent Ricaud Agent Immobilier Sarasota Tampa

par Vincent Ricaud Agent Immobilier à Sarasota / Tampa

La gestion est beaucoup plus facile (souplesse des baux, fixation libre des loyers, recouvrement très aisé). Ces éléments motivent beaucoup les investisseurs. Et ils sont faciles à comparer.

Nous nous intéressons dans cet article à un aspect moins évident à appréhender: la fiscalité. C’est pourtant bien le gain net d’impôt qui viendra accroître le patrimoine de l’investisseur.

Un investissement locatif aux Etats-Unis est beaucoup moins fiscalisé qu’ailleurs. En outre, la Floride est l’un des états américains à la fiscalité la plus faible (pas d’impôt sur le revenu au niveau de l’état, par exemple).

Qu’y a-t-il à payer?

1 – Au moment de l’achat, les droits de mutations (doc stamps) sont beaucoup moins élevés que leur équivalent en France.

Ils ne sont que de 0.7% contre 5.8% en France.

2 – Annuellement, il n’y a qu’une taxe foncière (property tax) en lieu et place  de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

La property tax est déterminée au niveau local par l’application d’un pourcentage (millage rate) sur l’évaluation du bien réalisée annuellement par le “Property Appraiser” (l’équivalent des services d’évaluation cadastrale). D’une manière générale, cette taxe représente 1% environ de la valeur vénale du bien. Toutes les informations (évaluation, mode de calcul) sont publiques et accessibles sur internet.

En France, le calcul de la taxe foncière est très opaque et il s’agit de l’un des impôts les plus injustes qui soit. Certains biens sont très avantagés (notamment les constructions anciennes), d’autres très pénalisés (immeubles plus récents). La fiche de calcul n’est pas publique et il faut la demander au service des impôts.

Une deuxième taxe s’ajoute, la taxe d’habitation, payée par l’occupant ou le propriétaire si le logement n’est pas loué en permanence.

3- Les revenus fonciers sont beaucoup moins fiscalisés aux Etats-Unis qu’en France.

Aux Etats-Unis, toutes les charges peuvent être déduites des revenus:

– assurance,

– charges de copropriété (HOA)

– gestion,

– entretien

– frais financiers (y compris sur un emprunt souscrit en France ou ailleurs pour l’acquisition d’un bien immobilier aux Etats-Unis)

En outre, on peut déduire aux Etats-Unis des charges spécifiques comme un billet d’avion pour venir en Floride, des frais de location de voiture, de téléphone…

Grosse différence, on peut amortir le bien et déduire chaque année de ses revenus imposables un pourcentage de sa valeur.

Il ne s’agit pas d’une dépense puisqu’on ne sort pas d’argent mais d’une économie fiscale:

– la construction est amortie sur 27.5 ans

– les meubles et agencements, cuisines… sur 5 à 15 ans

A titre d’exemple, si on est propriétaire d’une maison d’une valeur de $250,000 avec la répartition suivante:

– terrain $20,000

– construction $200,000

– agencements $30,000 (amortis sur 10 ans)

On amortira par an

$200,000/27.5 = $7,273

+ $30,000/10 = $3,000

Ce sont donc $10,273 qui viendront chaque année réduire le revenu imposable et diminuer les impôts.

L’impact est très élevé.

Chaque déclarant bénéficie en outre d’une déduction standard de $6,300 et d’une exemption de $4,050.

Ce n’est donc qu’au-delà de $10,350 de revenu taxable que l’on commence à payer des impôts sur le revenu.  Jusqu’à $10,350, on ne paie rien.

Le taux n’est que de 10% sur les $9,275 suivants.

De $10,350 à $19,625, on paie 10% au-delà de $10,350, soit $927.5 maxi pour un revenu net taxable de presque $20,000.

Dans la pratique, il est rare que l’on paie de l’impôt sur le revenu aux Etats-Unis si les seuls revenus américains proviennent d’une ou deux maisons mises en location.

Il n’y a pas de contribution sociale aux Etats-Unis de type CSG-RDS sur les loyers (15.5% de CSG-RDS en France). Celle-ci, il faut rappeler, touche tous les revenus locatifs en France quel que soit le niveau des revenus.

A l’arrivée, la différence d’impact  est énorme, surtout si on prend en compte au départ les rendements bruts bien plus élevés aux Etats-Unis (9% à 10% de rendement brut contre 5 à 6% en France).

Voici une comparaison indicative chiffrée:

ETATS-UNIS FRANCE
Prix d’achat $100,000 $100,000
Loyer brut $10,000 $6,000
Loyer net (charges 30%) 7000 4200
CSG RDS 0 930
Taxe foncière 1000 1000
Rendement net 6000 2270
Impôts sur le revenu (hyp. 30% en France) 0 681
Revenu net 6000 1589
En pourcentage de l’investissement 6% 1.6%

En moyenne, les investisseurs perçoivent un rendement net de charges et d’impôts de 6%  en Floride.

On peut espérer 1 à 2% en France voire 0% à Paris du fait des prix très élevés.

Les plus belles plages de Floride sont à Sarasota

Les plus belles plages de Floride sont à Sarasota

4- Lorsqu’on revend, l’imposition sur la plus-value est progressive aux Etats-Unis: comprise entre 0% et 15% selon les tranches. Il n’y a pas de prélèvements sociaux.

En France, l’imposition sur la plus-value est de 19% à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15.5%, soit un total de 34.5%.

Des mécanismes différents peuvent s’appliquer:

– aux Etats-Unis, on peut surseoir au paiement de la plus-value si on réinvestit dans un bien équivalent (1031 exchange)

– en France, pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, un abattement s’applique conduisant à une exonération au-delà de 30 ans.

L’évolution des prix de l’immobilier en France et aux Etats-Unis génère un impact encore plus important que l’impact fiscal: les prix continuent de monter aux Etats-Unis, bien qu’ils n’aient pas encore tout à fait rattrapé le niveau qu’ils avaient avant la crise de 2007. Ils stagnent en France et un investisseur prudent peut difficilement prévoir une plus-value importante sur un investissement immobilier fait aujourd’hui en France.

5- Pour un résident fiscal français investissant aux Etats-Unis, le mécanisme est le suivant:

– la convention fiscale franco-américaine prévoit que les revenus américains sont fiscalisés aux Etats-Unis uniquement. Ils sont pris en compte en France pour la détermination de la tranche dans laquelle on est imposé (application d’un crédit d’impôt).

– Les biens détenus aux Etats-Unis sont pris en compte pour l’ISF puisqu’il n’y a pas d’ISF aux Etats-Unis.

– la plus-value sera également déclarée en France et l’impôt payé aux Etats-Unis sera déduit.

Conclusion :

Si on prend en compte tous les facteurs, rentabilité brute, nette, fiscalité, perspectives de valorisation, l’investissement immobilier aux Etats-Unis est nettement plus rentable qu’en France.

Bien entouré par des spécialistes, on met toutes les chances de son côté.

Alors oui, les Etats-Unis sont un paradis fiscal pour l’investisseur, en toute légalité.

Vincent Ricaud

Autre articles :

– Nos guides touristiques de Sarasota[4], Tampa[5], toute la Floride[6], les Etats-Unis[7]

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Endnotes:
  1. [Image] : http://courrierdefloride.com/2016/10/30/immobilier-etats-unis-paradis-fiscal/dsc_0037/
  2. [Image] : http://courrierdefloride.com/2016/10/30/immobilier-etats-unis-paradis-fiscal/dsc_0059/
  3. [Image] : http://courrierdefloride.com/2016/10/30/immobilier-etats-unis-paradis-fiscal/dsc_0064/
  4. Sarasota: http://courrierdefloride.com/2014/08/06/visiter-sarasota-floride-guide-de-voyage/
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  6. toute la Floride: http://courrierdefloride.com/la-floride-guide-de-voyage/
  7. les Etats-Unis: http://courrierdefloride.com/guide-de-voyage-des-etats-unis/
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