Quel est le meilleur Etat des USA pour investir dans l’immobilier ?

Quel est le meilleur Etat des USA pour investir dans l’immobilier ?

Nous qui aimons la Floride… nous n’allons pas en dire du mal ! Mais est-ce vraiment le meilleur Etat pour acheter ? Pour ceux qui souhaitent vivre au soleil tout ou partie de l’année, c’est le cas. Avec, certes, quelques phénomènes climatiques extrêmes comme les ouragans. Mais sinon, pour la fiscalité ou pour le dynamisme économique… la Floride, c’est quand même le paradis !

A l’opposé, la Californie, ce si bel (et très riche) Etat, est en train de pâtir d’une fiscalité déraisonnée. Un très grand nombre le quittent chaque année pour cette raison, et ceux qui y gagnent bien leur vie envisagent, s’ils le peuvent, de le quitter. La vie y est toujours très agréable, mais même les secteurs technologiques de pointe (comme la Silicon Valley) semblent être vivement concurrencés par d’autres Etats. Sans vouloir attirer à tout bout de champ l’intérêt sur la Floride, il faut tout de même constater que depuis plusieurs années elle compte plus de créations de startups que tout autre Etat, y compris la Californie (alors qu’il y a 20 ans la Floride n’était pas même considérée comme une terre propice à autre chose qu’aux oranges et au tourisme).

Voir aussi :

– Guide de l’investissement et de l’immobilier aux Etats-Unis

– Floride : pour lire le Guide de l’investissement et de l’immobilier en Floride, cliquez ici !

Le Guide de l’investissement et de l’immobilier en Floride

Mais parlons des généralités américaines. Pour faire simple, les côtes sont sururbanisées par rapport à l’intérieur du pays, et le prix des biens immobiliers, comme celui de la fiscalité, sont évidement au plus haut dans les grandes villes de la côte comme New-York City, Washington DC, Los Angeles, San Francisco etc…

A l’inverse, les prix et les impôts sont donc modérés dans le centre ou le sud du pays. On peut donc y acheter des biens à meilleur marché… mais il sera beaucoup plus difficile de mettre un appartement en location au fin fond d’un village du Wyoming qu’à Manhattan, par exemple. (Loin des côtes on trouve aussi quelques géantes disséminées, comme Chicago, Détroit, Dallas, Houston ou Atlanta, qui ont toutes une aire urbaine supérieure à 5 millions d’habitants). Pour trouver un bien répondant à vos goûts et besoins, il faut donc chercher le bon équilibre géographie/fiscalité/qualité de vie, avec plusieurs options possibles :

LE CHOIX DE LA PRUDENCE

Pour un investissement d’une valeur moyenne, vous pouvez investir dans une ville qui se développe, et au sein d’un Etat où la démographie est galopante. Les gens ont alors besoin de logements pour aller travailler, et cette pression fait monter les prix. Vous êtes alors certain de faire un bon choix pour l’investissement locatif. Des villes du Colorado comme Denver ou Colorado Springs, ou bien des villes du Texas comme Austin, sont parfaites, ou encore Portland (Oregon) (et un très grand nombre de villes de Floride). Si vous comptez ne jamais mettre les pieds dans votre bien immo… dans ce cas, achetez là où ça vous semble le plus stable, là où par exemple les habitants ont un salaire un peu supérieur à la moyenne nationale etc… Il est très commun, vu d’Europe, de penser que les meilleures villes des Etats-Unis sont les plus chères. Ce n’est pas forcément ce que pensent les Américains, surtout quand vient le moment de payer leur loyer ! Et s’il n’y avait que la qualité de vie à compter, tous les Américains habiteraient à Charleston (SC) ou à Naples (FL) !

Si vous jonglez avec les millions, vous pouvez en revanche acheter un appartement à Manhattan ou à Miami Beach, vous pouvez être certain qu’il ne sera pas déclassé du jour au lendemain en zone industrielle : dans le luxe aussi il y a une grande stabilité !

LA PRISE DE RISQUES

Tous ceux qui ont acheté durant la crise des subprimes y ont vu comme une évidence : acheter des maisons pour quelques dizaines de milliers de dollars, y compris dans les stations balnéaires les plus chics… il fallait sauter sur l’occasion ! Néanmoins, nombre d’Américains ont été tellement choqués par la crise que, pour eux, les Etats-Unis, leur propre pays, était à l’inverse devenu le dernier endroit où ils auraient acheté un bien. Comme quoi… tout n’est que question de perspective… et de patience !

Les signaux économiques étant aujourd’hui tous devenus positifs, si nouvelle crise il y a… il ne semble pas qu’elle puisse se produire avant longtemps ! En conséquence, on peut se demander s’il y a des mauvais endroits où investir aux USA ! Oui, certes il y a des quartiers qui, demain, passeront de la middle class à la pauvreté. Mais, en règle générale, le climat économique permet  tout de même de relativiser les prises de risques. Voici trois exemples de questions que les investisseurs se posent :

– « Y a-t-il un risque à investir dans le Dakota-du-Nord : les réserves de pétrole vont-elle se raréfier ? » Les USA sont devenus les premiers producteurs de pétrole du monde, et il n’est pas prévu pour le moment que ça s’arrête. Les réserves sont plus importantes que prévues.

– « Plusieurs villes côtières à moins de 100km de Miami sont assez pauvres : vont-elles le rester ? » Aucune chance qu’elles le restent : les promoteurs auront le dernier mot !

Investir dans l'immobilier à Detroit - Michigan– « Y a-t-il un risque à investir à Detroit : que la ville ne se redresse jamais ? » Ce ne serait alors pas la première « ville fantôme » d’Amérique du Nord. Oui, Detroit peut continuer de sombrer. Néanmoins, c’est plutôt par quartier qu’il faut aller observer les tendances, car certains endroits repartent très bien, en fonction bien évidemment de l’emploi. Et pas seulement à Détroit : c’est dans toute la « Rust Belt » (région des industries dans le Midwest et près des Grands Lacs) qu’il y a du mouvement. Investir dans les quartiers un temps désaffectés de villes de l’Ohio, du Wisconsin comme du Michigan, est une prise de risque… mais modérée : des milliers de jeunes Américains y ont déjà racheté les belles maisons, souvent pour y vivre eux mêmes, et pour vingt fois moins cher que ce que le même bien leur aurait coûté à San Francisco… Explications : certaines villes se sont effondrées car elles n’avaient plus de travail à offrir… mais en même temps le travail depuis son domicile a décollé… Donc un jeune qui gagne bien sa vie depuis son appartement de New-York mais qui n’a pas les moyens d’y acheter une grande maison… peut être tenté par un « exil » à Détroit. De même, il peut être moins onéreux d’y créer une entreprise. En tout cas, certains qui avaient acheté à Détroit au pire moment de l’histoire de la ville… sont d’ores et déjà très heureux de l’avoir fait.

Ces questions (Dakota, Detroit, Floride) sont parmi les exemples les plus connus et les plus intéressantes. Mais vu la grandeur du territoire, il ne faut pas forcément se précipiter sur les cibles faciles : l’investissement peut aussi se faire avec des aubaines et coups de cœur dans de multiples endroits !

Et, pour répondre à la question posée dans le titre, c’est donc plutôt au niveau des villes et quartiers qu’il y a des aubaines, même si certains Etats comme la Floride, le Colorado, le Texas comptent plus de « bonnes » villes que les autres !


Les meilleures villes où investir dans l’immobilier locatif aux USA

Selon une enquête de Business Insiders : on peut y voir la prédominance de la Floride.

1 – Orlando, FL

2  – St Petersburg, FL

3 – Tampa, FL

4 – Cleveland, OH

5 – Jacksonville, FL

6 – Seattle, WA

7 – Boise, ID

8 – Atlanta, GA

9 – Nashville TN

10 – Las Vegas NV

Source : www.businessinsider.com/the-20-best-cities-to-own-investment-properties-2017-11


Les meilleures villes où s’installer aux Etats-Unis

Voici deux enquêtes différentes sur les villes, non pas sur la rentabilité immobilière en mais sur le fait qu’il soit le meilleur pour vivre aux USA :

Une enquête Gallup-Healthways en 2017 auprès de 354 473 résidents des 50 Etats américains donnait ce classement :

1. Naples–Immokalee–Marco Island, FL

2. Barnstable Town, MA

3. Santa Cruz–Watsonville, CA

4. Urban Honolulu, HI

5. Charlottesville, VA

6. North Port–Sarasota–Bradenton, FL

7. San Luis Obispo–Paso Robles, CA

8. Lynchburg, VA

9. Hilton Head Island–Bluffton-Beaufort, SC

10. Boulder, CO

Source :  www.well-beingindex.com


Le journal « U.S News & World Report » a pour sa part utilisé les indices du marché de l’emploi, des prix (revenu médian et coût de la vie), de la qualité de vie et de l’attractivité pour arriver à ce résultat :

1. Austin, Texas

2. Colorado Springs, Colorado

3. Denver, Colorado

4. Des Moines, Iowa

5. Fayetteville, Arkansas

6. Portland, Oregon

7. Huntsville, Alabama

8. Washington, D.C.

9. Minneapolis-St. Paul, Minnesota

10. Seattle, Washington

11. Nashville, Tennessee

12. Grand Rapids, MI

Pour la Floride : Melbourne arrive en 29e position de ce classement, Sarasota 34e, puis Fort Myers 41e, Jacksonville 44e, Pensacola 53e.

Source : www.realestate.usnews.com/places/rankings/best-places-to-live


– Guide de l’investissement et de l’immobilier aux Etats-Unis

– Floride : pour lire le Guide de l’investissement et de l’immobilier en Floride, cliquez ici !



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