Acheter ou vendre un condo en Floride : ce qu’il faut savoir

Acheter ou vendre un condo en Floride : ce qu’il faut savoir

Vous rêvez d’investir dans un condo à Miami ? Attention, acheter un appartement dans un condominium, ce n’est pas tout à fait comme acheter une maison. Vous devenez propriétaire du condo, mais vous êtes aussi copropriétaire de l’ensemble de l’immeuble et vous devez vous soumettre aux règlements en vigueur. Avant de signer, mieux vaut donc vérifier un certain nombre de points sur le bien lui-même. Dans le cadre d’une vente, le propriétaire doit aussi respecter quelques règles. Voici ce que vous devez savoir avant d’acheter ou de vendre un condo.

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Qu’est-ce qu’un condominium ou condo ?

Le terme de condo ou condominium est utilisé aux Etats-Unis pour désigner l’équivalent d’un appartement dans une résidence en France. Plus exactement, acheter un condo en Floride, c’est acquérir un bien qui est intégré dans un ensemble immobilier avec plusieurs propriétaires. En Floride, la plupart des communautés sont encadrées dans une structure qu’on appelle « Home Owners Association » (HOA) ou « Condo Association » l’équivalent d’un syndic de copropriété. La différence entre les deux est au niveau du concept de propriété ou copropriété. Dans un HOA, vous êtes propriétaire de votre résidence et copropriétaire des espaces communs tels que piscine, jardin, rue, etc., et dans un « Condo Association », vous êtes copropriétaire de tous les bâtiments et espaces communs, et propriétaire de l’intérieur de votre appartement. Dans tous les cas, en tant qu’acheteur vous serez obligés de vous faire approuver par la « Condo association ». Cette approbation est obligatoire par la loi et sans elle la vente ne pourra pas se réaliser.

Acheter un condo en Floride : comment ça marche ?

Lorsque vous acheter un condo, vous n’êtes donc pas seul maître à bord comme dans une maison. Il est donc important de vérifier quels seront vos droits, vos obligations et vos limites comme copropriétaire au sein du condominium. Il est important également de vous informer sur les responsabilités de l’association de copropriétaires et de vérifier la qualité de la gestion de l’immeuble.

Lors de l’achat, vous vous engagez en même temps à un certain nombre de choses :
– partager l’immeuble avec les autres copropriétaires,
– respecter les règlements établis visant à assurer le bon voisinage, la qualité de l’immeuble, son usage et son fonctionnement,
– vous impliquer dans la gestion et le fonctionnement de l’immeuble en assistant aux réunions et en participant aux décisions,
– assumer votre part des frais pour l’entretien de l’immeuble selon les décisions prises par l’association des copropriétaires,
– vous conformer aux limites établies par le règlement.

Ce dernier point est important car il peut affecter votre mode de vie ou vos projets ; il peut s’agir par exemple de l’interdiction d’avoir un barbecue, des animaux d’une certaine taille, de laisser des objets sur le balcon, de changer le revêtement du sol de votre appartement, de casser ou déplacer des murs. Et si vous souhaitez acheter un bien pour le mettre en location, il faut aussi vérifier le règlement de la copropriété en matière de location car certains condos interdisent de louer au cours de la première année après l’achat ou imposent une limite d’une seule location par année.

En résumé, avant tout achat, il est important d’obtenir tous les documents et les renseignements qui vous permettront de bien comprendre où vous mettez les pieds !

Voici une liste non exhaustive des documents à se procurer pour bien analyser la situation :
– Les documents relatifs aux frais de copropriété́ : le coût mensuel des frais de copropriété́ varie d’un immeuble à l’autre en fonction des services à disposition, de l’entretien, des réparations à venir etc. Si vous acheter dans un condominium luxueux, ces frais peuvent être très élevés. Il est donc important d’en connaître le montant en amont de la signature finale.

– La déclaration de copropriété : la déclaration de copropriété de l’immeuble est un document qui décrit vos droits, vos obligations et vos limites comme copropriétaire. Elle contient par exemple la description des espaces communs et privés ou des aires utilisées par certains copropriétaires (garages, espaces de stationnement ou de rangement), et leurs conditions d’utilisation. Elle décrit aussi les règles de fonctionnement pour la gestion de l’immeuble. Un copropriétaire qui ne respecte pas la déclaration de copropriété ou ses règlements s’expose à des poursuites par l’association ou les copropriétaires !

– Les règlements de l’immeuble : en plus des règlements prévus dans la déclaration de copropriété, l’association peut adopter des règles supplémentaires pour régir la vie quotidienne des copropriétaires. En principe, ces règlements doivent être consignés dans la déclaration de copropriété.

– Les états financiers : il s’agit là d’évaluer la santé financière de l’immeuble et de prendre connaissance du budget de fonctionnement, de vérifier les frais payés et impayés, les dépenses effectuées, les fonds de prévoyance etc. Un budget déficitaire ou des fonds insuffisants peuvent entraîner les copropriétaires dans des charges financières supplémentaires non prévues. Les états financiers sont inclus en général dans la déclaration de copropriété.

– Les documents liés aux travaux d’entretien : la santé financière de l’immeuble passe aussi par les travaux réalisés et ceux à venir. La toiture, les fenêtres, les balcons, les ascenseurs, les revêtements extérieurs doivent-ils être réparés, changés ou rénovés ? Certains travaux d’entretien sont très coûteux et peuvent avoir un impact important sur vos charges et donc sur votre budget annuel.

– Les procès-verbaux des réunions de copropriétaires : ces documents contiennent les décisions et les questions soulevées par l’association ou les copropriétaires. Ils peuvent donc être un bon indicateur de la gestion de l’immeuble et du respect des règles par les résidents.

– Les documents d’assurance : il s’agit là de prendre connaissance de la nature de l’assurance souscrire pour l’immeuble. En général les frais d’assurances sont inclus dans les frais d’association de copropriétaires.

Et si vous achetez un condo neuf, il est aussi préférable de consulter le contrat avec le constructeur, la note d’information si l’immeuble a plus de dix condos, le rapport d’inspection ou encore le contenu de la garantie et ses conditions de mises en oeuvre.

Le petit « hic » est que pour consulter tous ces documents, vous devez d’abord soumettre une offre d’achat, ce qui est un engagement formel. Avant l’offre d’achat, mieux vaut donc bien vérifier les conditions de rétractation !

Vendre un condo en Floride : les engagements du vendeur

Côté vendeur, la vigilance sera probablement moins importante. L’essentiel sera finalement le prix de vente de l’appartement ! Aux Etats-Unis, 95% des vendeurs font appel à des agents immobiliers qui s’occupent de toute la transaction. Le vendeur a néanmoins certaines obligations de déclaration vis-à-vis de l’acheteur notamment de mettre à sa disposition tous les documents nécessaires à l’analyse de la propriété.

Ces documents doivent être fournis le plus tôt possible après l’acceptation de l’offre d’achat car le délai dont l’acheteur dispose pour examiner ces documents commence le lendemain de la journée où ces documents sont reçus par celui-ci. Dans le cas d’un condominium, l’acheteur a 3 jours ouvrables pour prendre connaissance des documents, et le jour 1 débute la journée qui suit la signature d’un formulaire confirmant la réception de ces documents par l’acheteur. Dans le cas d’un HOA, la procédure est légèrement différente car les délais pour fournir les documents doivent être indiqués dans l’offre d’achat.

A noter : une clause du contrat d’offre d’achat détermine si la propriété se situe à l’intérieur d’un « Condo Association » ou d’un « Home Owners Association ».

Tous ces documents doivent être fournis le plus tôt possible à l’acheteur afin que les délais de la transaction ne se prolongent pas inutilement ou de ne pas prendre le risque que l’offre d’achat soit annulée.

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Florian Dauny avocat 2016-2017



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