Les zonages immobiliers à Miami et en Floride

Les zonages immobiliers à Miami et en Floride

Lorsque que vous achetez un bien immobilier, il fait partie d’une zone précise de la ville où il existe des règles à respecter. Ce morcellement du territoire a un nom, le zonage, appelé « smart growth policies » aux USA. Le zonage est en fait un instrument d’urbanisme qui s’insère dans un ensemble légal de lois de référence qui permettent de réguler l’aménagement du territoire. Comment le zonage est-il organisé à Miami en Floride ?

– CET ARTICLE EST MIS A JOUR TOUS LES ANS –

A voir aussi :

Liste des agents immobiliers francophones en Floride

Immobilier en Floride ville par ville : MiamiMiami BeachFort LauderdaleSarasota/BradentonNaples/Fort Myers/ Bonita Springs –  OrlandoTampa/Clearwater/St.PetersburgFort Myers/Cape Coral

L’histoire du zonage aux Etats-Unis

Les premières tentatives de zonage aux Etats-Unis se sont faites à San Francisco vers 1885 dans le but d’interdire les commerces de buanderie. Ces règlements ont été jugés validés par les tribunaux malgré leur caractère discriminatoire manifeste contre les immigrants chinois qui étaient très présents dans cette activité. Les villes de Los Angeles et de Boston ont ensuite continué les expériences dans ce domaine au cours des années suivantes, mais la ville de New York a été la première à adopter un règlement de zonage pour tout son territoire en 1916. Ce règlement a été décidé en réaction à la construction de l’Equitable Building (toujours existant au 120 Broadway). L’édifice surplombait les résidences avoisinantes et jetait une ombre importante qui diminuait la qualité de vie des habitants. Ce règlement est devenu le modèle pour le reste du pays et vers la fin des années 1920, la plupart des localités américaines avaient adopté des règlements de zonage.

Aux États-Unis le zonage est régi par les gouvernements locaux comme les comtés.

Qu’est-ce que le zonage exactement ?

Le zonage est un outil de réglementation et de contrôle de l’utilisation du sol. Le mot est dérivé de la pratique de diviser le territoire municipal en zones, et d’attribuer à chacune des usages permis.

Le zonage est donc le règlement qui régit le type d’activités qui sera permis sur un lot particulier (espace vert, agriculture, habitation, commerce ou industrie). Il a pour objectif de contenir l’étalement urbain, de favoriser la cohabitation de différentes activités, de promouvoir la sécurité, le bien-être social et familial des habitants. Le règlement de zonage doit être clair pour que chaque habitant comprenne les formalités auxquelles il doit se soumettre préalablement à l’obtention d’un bien, mais aussi pour que la municipalité puisse, par la suite, l’appliquer objectivement. Il doit être également rigoureux et précis car il peut être utilisé devant les tribunaux en cas de conflit.

Lors de l’achat d’un bien immobilier il est indispensable de prendre connaissance du zonage du quartier dans lequel le bien est implanté et du bail qui en résulte, car il peut avoir un impact important sur la vie quotidienne de l’acheteur. Si cet aspect est négligé pendant la transaction, il peut y avoir ensuite quelques mauvaises surprises !

Quelques exemples de restrictions dues au zonage…

De nombreuses propriétés en Floride, notamment les condominiums, ne sont pas « pets friendly » , c’es-à-dire qu’ils interdisent la présence des animaux ou les tolèrent sous certaines conditions. D’autres propriétés ne sont pas « kids friendly » – celles réservées exclusivement aux seniors par exemple – et les enfants n’y seront donc pas les bienvenus ou acceptés là aussi dans certaines circonstances.

Mais les restrictions de zonage ne se limitent pas aux biens résidentiels. Même chose pour les commerces. Les ordonnances de zonage peuvent interdire l’ouverture d’une boutique d’alcools à côté d’une école élémentaire, limiter les locations à court terme dans des quartiers historiques, comme cela a été le cas en 2010 autour de « Flamingo Park » et « Espanola Way » à South Beach.

Cependant, un futur acquéreur a la possibilité de demander « dérogation » ou un « permis d’utilisation spéciale », ce qui lui permet de contourner les règles de zonage pour une zone particulière. Et les règles de zonage peuvent évoluer. C’est le cas à Wynwood où les associations communautaires et commerciales ont fait modifier les règlements de zonage du quartier afin de pouvoir le densifier et surtout accueillir de nouveaux immeubles d’habitations pour en faire un lieu de vie à part entière.

Quels sont les différents zonages à Miami ?

Le zonage résidentiel
Il regroupe les résidences familiales, les condominiums, les groupements de mobile-homes et les copropriétés. Le type de zonage peut avoir un impact sur les animaux de compagnie qui peuvent vivre sur la propriété, le type de business qui peut s’y exercer (à l’extérieur de l’espace privé), mais aussi sur le parking et les restrictions quant aux nuisances sonores. Les quartiers résidentiels peuvent être eux-mêmes divisés en sous-catégories, c’est le cas à Miami Beach où nous trouvons les quartiers unifamiliaux (maisons), les quartiers multifamiliaux (condos) ou les districts qui sont un mélange de structures unifamiliales et multifamiliales.

Le zonage historique et esthétique
Dans les zones d’intérêts culturels, historiques et/ou esthétiques tels que Miami Beach pour son patrimoine « Art Déco », toute modification de la situation urbanistique existante est soumise à des conditions particulières résultant de l’intérêt de la conservation. Les bâtiments ayant plus de 50 ans sont soumis en Floride à certains critères de restauration et d’embellissement très réglementés.

Les zones esthétiques quant à elles, sont devenues à la mode dans les condominiums de luxe. A « South Point » ou dans les « Sunny Isles », par exemple, le zonage esthétique dicte certaines tendances de couleurs, d’aménagements des espaces verts, de conformité des boîtes aux lettres etc. La différence majeure est qu’ici les régulations esthétiques sont fixées non pas par une entité privée mais bien par le gouvernement de l’état de Floride.

Le zonage commercial
Ce type de zonage comporte de nombreuses catégories et n’importe quel commerce ne peut pas s’installer n’importe où. Par exemple les « malls » (ou centres commerciaux) se situent dans des aires différentes de celles des zones industrielles, ou bien les « nightclubs » se trouvent dans des parcelles éloignées de celles des écoles, des lieux de confession ou des bâtiments hospitaliers.

Le zonage agricole
Le territoire agricole restreint la densité de développement de certaines zones et protège les communautés agricoles du morcellement en zones d’habitations. Paradoxalement, la zone rurale favorise les exploitations agricoles et les ranchs en permettant la présence d’animaux de charge ou de chevaux et présente bien moins de restrictions urbanistiques sur la parcellarisation que la zone agricole.

La politique des périmètres d’urbanisation représente donc un ensemble de règles contraignantes pour les futurs acheteurs mais aussi pour les villes. A tel point que l’Etat de Floride a émis l’idée il y a quelques années d’abroger ces lois. L’État estime que cette obligation a artificiellement maintenu l’offre foncière nettement en dessous de la demande, provoquant ainsi une explosion des prix, suivie d’une chute tout aussi brutale. L’Etat de Floride voudrait par ce mécanisme supprimer les goulots d’étranglement fonciers pour éviter qu’une bulle immobilière se reforme à nouveau dans les années à venir, bulle dont les effets sur l’économie de la Floride ont été dévastateurs.

Les communes ne seraient pas obligées d’abandonner totalement leurs zonages, mais elles pourraient le faire évoluer vers une politique plus libérale. L’État espèrerait ainsi susciter une compétition d’offre foncière, et empêcher de ce fait les prix de remonter trop à la hausse. Affaire à suivre…

Autres articles sur l’immobilier :

Immobilier à Miami : pourquoi investir ?

Acheter et vendre une maison, un appartement en Floride

Acheter ou vendre un condo en Floride : ce qu’il faut savoir

Immobilier à Miami : dans quel quartier investir ?

Acheter un appartement à Miami Beach

La maison mobile est-elle l’avenir de la maison américaine ?

– L’immobilier commercial à Miami

Immobilier : les lois anti-discrimination au logement en Floride

Quels services rendent les agents immobiliers en Floride

La liste des agents et courtiers immobiliers francophones en Floride

– Dossier sur les arnaques immobilières en Floride

Immobilier aux Etats-Unis : vocabulaire, jargon et termes spécifiques à connaître

 



Related Articles

2 comments

Write a comment

Write a Comment

Laisser un commentaire

Nous avons besoin d’amourrrrr !

Un like sur Facebook, c’est très important pour la presse indépendante

Vous pouvez le faire ci-dessous.   MERCI A VOUS !