Acheter ou vendre une maison, un appartement en Floride

Acheter ou vendre une maison, un appartement en Floride

Une transaction immobilière n’est pas une démarche anodine surtout lorsque l’acheteur (ou le vendeur) connaît mal les lois et pratiques locales. Mieux vaut donc s’adresser à un spécialiste et cela tombe bien car c’est la règle aux Etats-Unis. Près de 95% des transactions immobilières se font entre deux agences : celle qui a le mandat de vente et celle qui amène l’acheteur. Mais concrètement, comment fonctionne le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier en Floride ?

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Recherche d’un bien immobilier : un fichier unique

Le système immobilier aux Etats-Unis repose sur une logique de partage d’informations et de coopération entre les agents immobiliers, appelés « Real Estate Agent » aux Etats-Unis. Il n’existe quasiment pas de vente entre particuliers et encore moins dans l’univers du luxe. Chaque agence immobilière a donc accès à toutes les propriétés en vente sur le marché par l’intermédiaire d’un fichier unique appelé MLS (Multiple Listing System). Cependant, à la base de cette logique, il y a des mandats exclusifs. Pour pourvoir exposer le bien dans ce fichier MLS, il doit y avoir au départ une exclusivité de mandat donnée par le client à un agent, qui ensuite peut mettre l’annonce dans le fichier partagé. Le MLS est même d’ailleurs partiellement consultable par le grand public.

Il est donc parfaitement inutile (contrairement à la France) de s’adresser à plusieurs agents, ce serait réellement une perte de temps et d’énergie pour tous !

Proposition d’achat pour un bien immobilier

Comme en France, lorsqu’un bien est sur le marché à un prix donné, un acheteur potentiel peut faire une proposition d’achat. L’acheteur doit alors faire une offre écrite appelée « contrat/bail »  (« contract for sale and purchase »), ce qui permet d‘arrêter la vente. Si le vendeur accepte, les deux parties signent le contrat/bail qui va devenir le contrat de vente.

Compte tenu du fait que ce document va devenir le contrat de vente, il doit contenir un certain nombre d’informations importantes : le prix proposé, le montant de l’acompte versé par l’acheteur sur le compte séquestre, les modalités de paiement (comptant ou crédit immobilier – dans le cas d’un crédit, si celui-ci n’est pas obtenu, la vente peut être annulée et l’acompte récupéré), la durée de validité de l’offre, la date de « closing » c’est-à-dire de la signature définitive, le choix du notaire (« title company ») et le droit d’inspection. En effet, chaque compromis doit prévoir une condition d’inspection du bien (« property inspection ») par un professionnel indépendant (« home inspector »). L’inspection n’est pas une étape obligatoire, mais fortement recommandée en Floride. L’inspecteur remet un rapport d’inspection (« inspection report »), si l’inspection révèle un défaut dans le bien, l’acheteur peut retirer son offre dans les 15 jours et récupérer son argent (à condition qu’une clause suspensive soit prévue dans le contrat). Si ce dernier est positif, le processus de vente continue. L’offre est définitive dès que l’acheteur et le vendeur, à travers leurs agents, se sont mis d’accord sur le prix, les termes et conditions, et ont signé tous les deux le contrat. A ce moment là, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie compris entre 5% et 10% du bien sur le compte séquestre (« escrow account ») de l’agent qui vous représente ou de celui qui effectuera le « closing » c’est-à-dire chargé de l’exécution de l’acte de vente « closing agent ».

Pendant cette période, si le bien est financé par une banque, celle-ci fait une évaluation de la valeur du bien par un expert afin de lui éviter de financer à un bien surévalué.

Si l’achat est effectué dans une co-propriété, l’acquéreur peut avoir un délai de réflexion supplémentaire pour lire le règlement de co-propriété et les comptes-rendus d’assemblées générales.

A noter : pour avoir une idée précise de la valeur du bien sur le marché à Miami-Dade, il existe un site gouvernemental MiamiDade.gov qui permet de connaître l’identité des propriétaires successifs, l’estimation des taxes et surtout de voir l’évolution du prix. Il suffit de rentrer l’adresse d’un bien sur le site web pour avoir les informations.

Etablir l’acte de vente (ou « closing »)

Une fois que l’acheteur a obtenu son financement, la procédure de « closing » peut commencer. La première étape de la finalisation consiste à rédiger « l’escrow letter » pour certifier que les fonds du premier versement sont positionnés sur le compte séquestre de l’agence immobilière. L’avocat du propriétaire prépare les actes définitifs ou « seller’s documents » qu’il envoie ensuite au « closing agent » chargé de l’exécution de l’acte de vente. Le « closing agent » – (statut d’avocat ou d’agent spécialisé, mais équivalent du notaire en France et au Québec) va accomplir toutes les formalités juridiques et fiscales, les recherches de validité du titre de propriété, propose une assurance de ce titre qui garantit l’état du titre de propriété à un moment donné (car il n’y a pas de cadastre officiel), synchronise le paiement des fonds et réalise tous les contrôles nécessaires à l’établissement de l’acte définitif de vente.

Si l’acheteur étranger n’a pas besoin d’être présent pour l’achat et peut signer les documents électroniquement avec authentification virtuelle, le vendeur doit signer les documents sur place devant un notaire certifié. Aux Etats-Unis, l’acheteur et le vendeur se rencontrent rarement. Le « closing » est souvent fait par chaque partie chez son avocat, les documents transitant entre les deux interlocuteurs.

En cas de paiement comptant, l’acquisition peut se faire entre deux et trois semaines. En revanche, pour un crédit bancaire demandé aux États-Unis, le délai de « closing » est d’environs deux mois.

Frais de la transaction immobilière : qui paye quoi ?

Le processus d’achat aux USA est différent de celui de la France et les frais d’acquisition sont moins élevés qu’en France. Les frais d’achat d’un bien immobilier varient selon qu’il soit acheté comptant (réduits, moins de 1% du prix) ou qu’il fasse l’objet d’un emprunt à une banque américaine (plus élevés, entre 3 et 5%). Beaucoup d’investisseurs choisissent donc de payer cash pour profiter des frais réduits ou de négocier un emprunt dans leur pays, auquel cas ils deviennent un acheteur comptant aux yeux des américains.

Petit tour d’horizon des frais à payer…

 A la charge du vendeur :

– Honoraires d’agence : autour de 6%, ils sont divisibles en deux, 50% pour l’agent qui représente le vendeur et 50% pour l’agent qui représente l’acheteur. Si l’agent du vendeur trouve lui-même un client, il peut représenter les deux parties et dans ce cas empocher 100% de la commission (à condition que cela soit défini dans le mandat). Les montants des commissions sont donc inclus dans le prix de vente ainsi que les conditions de coopération,
– Droits d’enregistrement de l’acte de vente : 0.60 $ pour chaque 100 $ pour le comté de Miami-Dade (0.70 $ pour chaque 100 $ dans le reste de la Floride),
– Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété,
– Frais d’avocat.

A la charge de l’acheteur :

– Frais d’analyse de la capacité de crédit,
– Honoraires de banque : 1% à 3% du montant du crédit,
– Frais de dossiers,
– Droits d’enregistrement : 0.35% et 0.2% du montant du crédit,
– Expertise de la valeur vénale du bien,
– Inspection du bien : les prix varient en fonction du nombre de chambres,
– Assurance du titre de propriété : environ 0.7% du prix d’achat du bien,
– Frais de greffe,
– Relevé cadastral,
– Frais d’approbation de la « condo association » dans le cas de l’achat d’un appartement dans condominium,
– Frais d’avocat.

A noter : dans le cas d’un achat au comptant, les frais à la charge de l’acheteur sont très réduits. Il doit régler uniquement l’assurance du titre de propriété, l’inspection du bien, le relevé cadastral et les frais d’avocat si nécessaire.

En résumé, la totalité des coûts varient entre 1,5% (achat comptant) et 4% du prix d’achat (achat à crédit).

Et bien évidemment il faut aussi tenir compte des frais annexes liés au nouveau statut de propriétaire :
– Impôts fonciers : environ 2 % du prix du bien évalué par la mairie (équivalant à 70% de la valeur d’achat). 2 à 10 mois sont à payer d’avance,
– Assurance habitation : 4 à 14 mois sont à payer à l’avance, selon s’il s’agit d’un condo ou d’une maison individuelle,
– Charges de la copropriété (pour un bien dans un immeuble) : très variables selon la zone où est l’immeuble et l’immeuble lui-même (entre 40 cents et 1$ du square feet). En général, 2 à 4 mois de frais sont à payer d’avance.

A noter : il n’y a pas de taxe d’habitation en Floride.

Dans le cadre d’une vente, le vendeur est également imposé sur la plus-value qui doit être payé au gouvernement des Etats-Unis et non à l’Etat de Floride. Si la revente se fait moins d’un an après l’acquisition, le montant est additionné aux revenus fonciers sur l’année en cours. Le taux d’imposition est progressif allant de 10% à 39,6%. Si la revente se fait au-delà des un an d’acquisition, la plus-value est de 15%. Dans tous les cas, il faut vérifier quels sont les accords fiscaux avec votre pays d’origine.

Le processus d’achat ou de vente immobilier aux Etats-Unis est donc plutôt bien défini et réglementé. Mais il est important de bien se renseigner sur les différentes étapes de la transaction et sur les frais inhérents car ils diffèrent de la France et cela peut être déroutant.

Heureusement, de nombreux agents immobiliers francophones sont présents en Floride, et permettent de comprendre et de sécuriser les transactions immobilières.

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